근저당권설정자가 물상보증인일 때 메인 사진이 뜬금없이 황금사과여서 갸우뚱하셨을 거에요. 사진 그대로 요즘 사과 값이 말도 안되게 비싸요. 이와 관련해서 이창용 한국은행 총재가 금통위 회의 후 기자간담회에서 소신발언을 한 것이 화제에요. 요약하자면 다음 내용이에요. |
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"농산물 가격 상승은 통화정책과 재정정책으로 해결할 수 없고, 근본적으로 농산물 수입으로 해결 가능하다. 기후변화 등에 따른 구조적인 문제 해결을 고민해야한다." |
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이번 주는 총선으로 시끄러웠는데, 저희는 소외된 금통위 내용을 준비했습니다!
아래는 농산물 가격 질문에 대한 이창용 총재의 답변 전문입니다.
"당연히 농산물 가격, 사과 가격이 오르면 서민 생활에 직접 영향을 주고, 정부가 나서서 보조금도 주고 물가를 안정시키려고 노력할 수밖에 없다. 금리로 잡을 수 있는 문제는 아니니까. 그런데 기후변화로 작황이 변했는데 재배면적 늘리고 재정을 쓴다고 이 문제가 해결되지 않는다. 예를 들어 재배면적을 늘렸는데 기후가 좋아서 농산물 생산이 늘어나면 가격이 폭락해 생산자는 어려워지고 또 재정을 투하해 보조하게 된다. 반면 기후가 나빠졌다고 하면, 재배면적이 크더라도 생산량이 줄어 보조해야 하는 문제가 생긴다. 참 불편한 진실인데, 농산물 등 물가 수준이 높은 것은 통화 재정 정책으로 해결할 문제가 아니다. 이제 근본적으로 생각해봐야 할 때다. 기후변화 등이 심할 때 생산자를 보호하기 위해 지금 같은 정책을 계속 수립할 것이냐, 이게 국민의 선택이라면 그렇게 할 수도 있고, 그게 아니면 수입을 통해 근본적으로 이런 문제를 해결할 수도 있다. 많은 분이 유통을 개선하면 이런 문제가 해결된다고 생각하시는데, 기후 변화 때문에 생산량이 줄면 유통을 아무리 개선해도 한계가 있다. 이제는 구조적인 문제를 고민해봐야 한다고 생각한다. 기후변화 등 때문에 생기는 구조적인 변화에서 우리 국민의 합의점이 어디인지 등을 생각해봐야 하는 시점이라고 생각한다."
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💌 2024년 4월 둘째 주 금융 시장 동향 💌
지난 주 채권시장은 글로벌 금리인하 기대가 후퇴하며 금리가 상승했어요.
3월 FOMC 의사록에서 물가 확신이 들기 전까지는 금리인하가 부적절하다는 스탠스가 재확인되었고, 미국 소비자물가지수(CPI)가 예상치를 상회했어요.
아직은 고금리시대가 끝나는 시점을 단정하기 어려워요. |
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📈MARKET
한국은행 기준금리 동결
지난 주에 가장 핫한 이슈는 총선이었는데요! 총선 이슈로 시끄럽던 와중에 금융통화위원회 회의가 있었고, 한국은행은 이번에도 기준금리를 동결했어요. 이번으로 열 차례 연속 동결이에요.
이렇게 되면 기준금리 인하를 언제 할 것인지 관심을 갖는 분들이 많을 것 같아요. 이에 대해 이창용 총재는 "저를 포함해 금통위원 전부 지금 상황에선 하반기 금리인하 가능성을 예단하기 어렵다"고 말했어요. 현재는 기준금리 인하를 위한 깜빡이를 켤지말지 고민하고 있다고 덧붙였어요. 올해 상반기 말까지의 물가상승률을 보았을 때, 연말에 2%대에 부합할 것인지가 중요하며, 2.3%까지 갈 것 같으면 하반기에 기준금리를 인하할 수 있다고 말했어요.
그런데 글로벌 시장 상황이 녹록치 않아요. 최근 이란이 이스라엘 본토를 처음으로 공격하며 중동전쟁의 불이 붙고 있는데요. 이란과 이스라엘의 전쟁도 물가 상승을 만드는 요소에요. 중동 정세 악화는 유가 상승으로 이어져요. 이러한 유가 상승은 단순히 물가 상승에 직결될 뿐만 아니라, 달러가치 상승까지 만들어서 원화 가치를 하락시켜요. 기름을 사올 때 달러로 지급하기 때문이에요.
국내 기준금리 인하에 대한 기대감이 높아지기 위해서는, 우선 미국 기준금리 인하 시점이 앞당겨져야 해요. 원달러 환율 변동성 등 엮여있는 우려 요소가 많기 때문이에요. 그런데 앞서 이야기드린 것처럼 미국 기준금리 인하 시기는 계속 늦어지고 있어요. 미국도 마찬가지로 기준금리 인하 기조로 돌아서기 위해서는 물가가 안정되어야 하는데, 미국 경기가 좋아서 물가가 계속 높은 수준으로 형성되어 있어요. 작년 말까지만 하더라도 2024년 미국 GDP 성장률 전망치가 0%대였는데, 최근 연준은 이를 2.1%로 상향했어요. 시카고상품거래소(CME) 페드워치에 따르면 올 6월 연준이 금리를 동결할 확률은 약 80%에 달하고, 7월 금리 동결 가능성도 50%에요.
그렇지만 미국보다 기준금리 인하를 먼저할 수 있냐는 질문에 이창은 한은 총재는 다음과 같이 답변하며, 미국보다 먼저할 수도 있다고 말했어요.
"지금은 통화정책에 주는 영향이 예전과는 다른 상황이다. 세계적으로 탈동조화되고 있다. 한은도 반드시 미국을 따라가는 게 아니라, 소비자물가 상승률과 환율 영향 등 국내 요인을 고려해 통화정책을 할 수 있는 여력이 지난해보다는 커졌다. 미국이 피벗 시그널을 준 상황에서는 국내 물가 상승률에 대한 고려가 더 크기 때문에, 이에 따라 미국보다 먼저 (금리를 인하)할 수도, 뒤에 할 수도 있다."
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👨🏫KNOWHOW
펜타어드밴스대부 이창기 대표이사(법학박사)님
채권최고액 초과 부분을 배당받는 방법 2탄
2주 전에 발행한 뉴스레터에 담겨있던 내용인 채권최고액 초과 부분을 배당받는 방법이 굉장히 뜨거운 반응을 보였습니다. 근저당권설정자가 채무자와 동일한 경우를 다뤘는데요. 오늘은 근저당권설정자가 물상보증인인 경우를 짧게 준비했습니다.
근저당권설정자가 물상보증인인 경우는 대부분 아래 2가지 경우가 많습니다.
- 부동산의 소유자가 부부: 부부 중 1인이 전체 지분을 소유하고 있으며, 소유자가 아닌 1인이 채무자가 되고 소유자가 물상보증인이 됨
- 부동산의 소유자가 부모: 자녀가 부모 소유의 부동산을 담보를 대출을 받으면서 부모가 물상보증
여기서 유의할 사항으로 근저당권설정자가 물상보증인인 경우라 함은, 대부계약서상 혹은 등기부상 기재되는 근저당권설정자를 말하는 것이 아니라, 그 부동산을 소유하고 있는 실제 소유자가 근저당권설정자가 됩니다.
이러한 상태에서 경매가 진행되고 근저당권자가 받아야 할 채권이 채권최고액을 초과하는 경우 초과된 채권은 근저당권설정자(물상보증인)에게 교부됩니다. 후순위 채권자가 없는 경우에도 마찬가지입니다. 즉, 잉여금이 소유자에게 배당됩니다.
그 이유를 쉽게 풀이하면 물상보증은 채무자가 대출을 실행하면서 등기부상 설정한 채권최고액까지 만을 보증한다는 뜻이기 때문입니다.
결론적으로 이 경우, 채권최고액 초과 부분을 배당받는 방법이 없습니다. 소유자 잉여금에 압류해봤었는데, 불가능한 것으로 결론이 났습니다.
그러므로 채권최고액 도달하는 시점을 계산해야 하고, 그 시점 이내로 경매절차가 종료되도록 조치를 취해야 합니다. 신규 물건 취급 시점부터 물상보증인 경우에 대해서 이런 상황을 감안하여 심사하고, 채권최고액을 최대한 높게 설정해야 합니다.
오늘 내용에 대한 구체적인 사례와 대응 전략을 보시려면 대표님의 블로그로 가보세요! 대부업 및 부동산 관련 법률에 대한 많은 정보가 있습니다.
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