꾸준히 강화되는 대출 규제 및 주택 공급 대책에도 불구하고, 수도권 일부 지역을 중심으로 주택가격 상승세가 계속되는 상황에서 새로운 대책이 또 나왔어요.
1. 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 지정
- 조정대상지역 및 투기과열지구: 서울 전체 & 경기도 12개 지역
(과천시, 광명시, 성남시 분당구ㆍ수정구ㆍ중원구, 수원시 영통구ㆍ장안구ㆍ팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)
- 토지거래허가구역: 투기과열지구와 동일한 지역에 소재한 "아파트" 및 "동일 단지 내 아파트가 1개동 이상 포함된 연립 및 다세대주택"
위 지역들은 10월 16일부터 규제 지역으로 지정되었어요. 규제 지역 지정 효과는 아래에 국토교통부와 금융위원회가 정리한 자료를 참고해주세요.
2. 주택 가격 수준에 따른 주택구입목적 주담대 한도 차등화
주택 가격에 따라 대출 한도 차등화도 발표되었어요. 해당 정책 영향으로 여기저기서 주택 구매 자금 계획이 꼬이고 있다는 이야기가 많이 들리고 있어요.
3. DSR 강화
10월 16일부터 차주의 DSR 산정시 대출금리에 가산하는 스트레스 금리를 1.5%에서 3.0%로 상향 조정해요. 연 소득 6000만원의 직장인이 원리금 균등 상환으로 30년 만기 주담대를 받으려고 할 때 기존보다 대출 한도가 약 6500만원 줄어든다고 해요.
그리고 기존에는 전세대출은 DSR 적용대상에서 제외되었었는데요. 10월 29일부터는 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받는 경우, 전세대출 이자상환분을 DSR에 반영하는 것이 추가되었어요.
4. 은행권 주담대 위험가중치 하한 상향 조정
은행권 신용리스크 평가시 적용하는 주담대 위험가중치 하한을 기존에는 내년 4월에 상향 조정하기로 했었는데, 내년 1월부터 조정하기로 발표했어요. 위험가중치는 은행이 대출 자산의 위험도에 따라 쌓아야 하는 자기자본의 규모를 결정하는 핵심 지표인데요. 이 비율이 높아지면 은행은 같은 규모의 주담대를 취급할 때 더 많은 자기자본을 보유해야해요. 즉, 내년 1월부터 은행의 주담대가 위축돼요. 금융당국은 해당 조치를 통해 은행의 신규 주담대 여력이 연간 최대 27조원 줄어들 것으로 예상하고 있어요.
한편 국세청은 한강 인접지역에 위치한 30억원 이상의 초고가주택 전수 검증과 부동산 탈세 신고센터를 설치 및 운영하며 강하게 대응할 예정이에요.
보유세 증세는 빠졌어요. 내년 지방 선거를 앞둔 상황에서 쉽게 건들 수 없어보여요.다만 정부는 보유세·거래세 조정도 검토하겠다는 뜻을 시사했어요. 특단의 대책에도 시장 과열이 지속될 경우 거래 물량을 늘리기 위해 종합부동산세·재산세 등 보유세를 높이고, 거래세를 낮추는 것이에요.
시장참여자들은 정부의 고강도 패키지 규제가 결국 단기 처방에 그칠 뿐, 시장의 근본적인 상승 압력을 완화하기는 어렵다고 진단하고 있어요. 이재명 정부의 첫 규제였던 6·27 규제 이후에도 서울 아파트값 상승률이 한 달 만에 반등했던 선례가 있기 때문이에요. 시장은 이미 집값을 억누르는 규제가 결국 집값 상승으로 이어진다는 것을 학습로 보여요.
규제가 심해질수록 모든 수단을 동원하여 서울 내 주요 지역에 똘똘한 한 채를 매수하려는 심리는 심화될 가능성이 높아요. 시장 전반적으로 코로나 때처럼 대부 수요가 강해질 수 있는 환경이 조성되고 있어요. 경험적으로 우려되는 요소는 2022년 초의 기준금리 인상 기조 전환인데요. 현재는 전 세계적으로 기준금리가 상승세로 전환될 조짐이 전혀 보이지 않아요.
🌏 2025년 10월 넷째 주 금융 시장 동향 🌎
미국 채권시장은 강세로 마감했어요.
미국 지역은행 자이언스 뱅코프의 5천만달러 규모 부실대출 논란으로 금리가 하락했어요. 다만 미중 통상갈등이 완화 영향으로 강세폭은 제한적이었어요. 트럼프 대통령이 대중 고율 관세가 지속불가능하며 중국과의 관계가 괜찮을 것이라고 언급했어요. 10월말 APEC에서 시진핑 주석과 만날 예정이에요.
국내 채권시장도 강세를 보였어요.
미국 지역은행 부실대출 논란에 안전자산 선호가 확대된 영향이에요. 부동산 가격 상승률로 인해 기준금리 인하 기대감이 급감하며 상승했던 금리 상승폭을 반납했어요. 이번 주 목요일(10월 23일)에는 금융통화위원회가 예정되어 있어요.
📰NEWS ROUNDUP
상위 20개 대부업체 연체율 10% 초과
16일 이양수 의원실이 금융감독원에서 받은 자료에 따르면 상위 20개 대부업체의 개인신용대출 연체율(30일 이상 연체된 채권)은 6월 말 기준 10.3%였어요. 연체율은 2021년부터 매년 말 6.9% -> 8.3% -> 9.4% -> 9.9%로 꾸준히 상승 중이에요.
사망자 명의 금융거래 신속차단 시스템 오픈
한국대부금융협회에서 금융위 등록 대부업체 대상으로 사망자 명의 금융거래 신속차단 시스템 오픈 여부 확인 재요청 공문을 보냈습니다. 기존에 제출했던 분들은 회신하지 않으셔도 괜찮습니다. 론프라에서는 지난 9월에 해당 요구 사항에 대응하여 시스템(②내부 업무용)을 구축했습니다. 대출 신청자 중에 사망자 명의가 있다면, 우측 상단 메뉴에 있는 [사망자 명의 관리]에서 기록해보세요!
막차 타려는 아파트 신고가 계약 속출
이번 부동산 대책 실행을 앞두고 수도권 지역에서 막판 신고가 계약이 속출한 것으로 나타났어요. 20일부터 규제지역에서 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 원천 봉쇄되기 전에 바쁘게 움직이는 모습이에요.
ex.
- 양천구 래미안목동아델리체(59.82㎡) 15.5억원(4개월만에 1.3억원 상승)
- 광진구 자양 9차 현대홈타운(82.56㎡) 18억원(4개월만에 3억원 상승)
한편 신한은행은 올해 말 실행분까지 대출 상담사를 통한 신규 대출 접수를 전면 중단했고, 하나은행도 11월 실행분 가계대출 접수를 마감하는 등 은행권은 연말 영업을 마무리하는 분위기에요.
SVB 악몽 재연 우려, 지역은행 부실대출 논란
자이언스 뱅코프가 5천만 달러의 대출 손실을 공개하면서 미국 지역은행의 부실 대출 우려가 부각되었어요. 같은 채무자에게 대출을 해줬다는 이유로 웨스턴 얼라이언스의 주가도 함께 흔들렸어요. 시장은 은행들의 손실액 규모보다 부실 대출이 잠재적인 신용시장 위험으로 번질 가능성에 주목했어요. 지난 2023년 실리콘밸리은행(SVB)과 시그니처은행 파산으로 미국 은행 부문에 대한 신뢰 우려가 여전히 남아 있는 상황에서 상업용 부동산 관련 대출이 중소형 은행 부실의 뇌관으로 떠오를 수 있다고 본거예요. 다만 주요 대형은행들이 올 들어 호실적을 기록하는 데다, 강화된 은행규제로 부실 대출에 대한 노출이 크지 않다는 점에서 일부 지방은행의 부실 대출 문제가 금융 시스템 전반으로 번지지 않을 것이라고 내다보는 의견도 있어요.
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