지난 6월 27일에 개최된 긴급 가계부채 점검회의에서 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안이 발표되었어요. 요약하면 6/28부터 금융권과 정책 대출이 축소돼요.
세부 시행 방안
- 금융권 자체 가계대출과 정책대출(디딤돌대출, 버팀목, 보금자리론)의 총량 관리목표를 현행보다 감축(하반기부터 계획 대비 금융권은 50%, 정책대출은 25% 감축)
- 수도권과 규제지역 내에서 2주택 이상 보유자가 추가 주택을 구입하거나, 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 구입하는 경우에는 추가 주택구입 목적 주담대를 금지(LTV=0%), 6개월 이내에 처분 조건부 1주택자에는 무주택자와 동일하게 비규제지역 LTV 70%, 규제지역 LTV 50%를 적용.
- 수도권 · 규제지역 내 보유주택을 담보로 생활안정자금 목적 주담대 한도를 최대 1억원으로 제한(수도권 · 규제지역 내 주택을 2채 이상 보유한 차주는 취급 금지)
- 수도권· 규제지역내 주담대 대출만기를 30년 이내로 제한
- 수도권 · 규제지역내 소유권 이전 조건부 전세대출을 금지(갭투자 차단)
- 신용대출 한도를 차주별 연소득 이내로 제한
- 금융회사가 수도권 · 규제지역 내에서 취급하는 주택구입목적 주담대의 최대한도를 6억원으로 제한(중도금 대출은 제외하고 잔금대출로 전환 시 6억 한도 적용)
- 수도권 · 규제지역내 생애 최초 주택구입 목적 주담대의 LTV를 강화(80% → 70%)하고, 전입의무(6개월 이내)를 부과
- 주택기금 디딤돌(구입)·버팀목(전세) 대출은 대출 최대 한도를 대상별로 축소 조정
- 수도권 · 규제지역 내 주택구입시 주담대를 받은 경우 6개월 이내전입 의무를 부과
- 수도권 · 규제지역 내 전세대출 보증비율을 현행 보다 강화(90% → 80%)
강력한 대출 규제와 함께 보였던 강한 의지
위 정책 중에는 최대한도 6억원 제한이 가장 강력해보여요. 서울에서는 과반 이상의 지역구에서 해당 제한으로 인해 아파트 매수세가 줄어들 가능성이 높아요.
덧붙여 FAQ에서 "정부는 주택시장 움직임을 높은 경계감을 갖고 예의주시하면서시장 안정을 위해 활용 가능한 모든 수단을 동원할 계획이며, 필요시 규제지역 추가 지정 등 시장 안정조치도 배제하지 않고 적극 강구해나갈 계획"이라고 했어요.
현재 강남, 서초, 송파, 용산 4개 구에만 지정되어 있는 규제 지역을 더 확대할 가능성이 높아요. 확대 대상은 마포, 성동, 강동, 동작, 광진, 영등포, 양천 등 한강벨트 중심 비강남권 및 서울 전역, 과천·분당도 포함될 수 있어요.
문재인 정부 때처럼 가계대출 강화로 인해 개인사업자대출 등 우회로를 선택할 여지는 아직 남아있는데요. FAQ에서의 기조를 보았을 때 사업자대출 또한 머지않아 규제 대상이 될 가능성을 배제할 수 없을 것 같아요.
또한 FAQ에서 주택 공급에 대해서는 "우수입지에 충분한 규모의 주택이 안정적으로 공급된다는 확신을 통해 수급 불안심리가 해소될 수 있도록 주택 공급 활성화에도 만전을 기할 계획"이라고 하며 공급 대책 발표를 암시했어요.
그럼에도 불구하고 시장 참여자들은 다음의 이유로 수도권의 주택 가격 하락은 제한적이라고 보고 있어요.
1) 수도권 지역은 26년부터 3년간 입주 물량이 역대 최저치이고, 3기 신도시는 2030년이 되어서야 본격적인 입주가 시작되기 때문에 공급 부족은 지속
2) 기준금리 인하, 추경 30조 등 원화 가격 하락 요인
당분간 수도권 주요 지역의 고가 아파트를 위주로 취급하는 대부업체들에게는 대출 규제에 따른 수요 증가로 반사이익이 있을 것으로 예상돼요.
한편 당장 해당 규제 영향으로 가격이 떨어질만한 지역에 위치한 주택을 담보로 대출 나간 건들은 회수에 어려움이 발생할 가능성도 상존해요. 그리고 사업자대출 칼질 가능성과 함께 대부업체의 대출에도 제약이 생길 가능성도 배제할 수 없어요.
