토지별도등기란 토지와 건물에 설정된 권리가 서로 다르다는 의미입니다.
통상 표제부에 대지권이 설정되어 있는 경우이거나 별도등기가 말소되었다는 표시가 있는 경우, 등기부를 검토하면서 간과할 때가 자주 있습니다.
대지권의 표시가 누락되었을 경우 경매절차에서 문제가 발생하나, 토지별도등기는 지상권 설정으로 인한 것이 대부분을 차지하기 때문입니다.
토지별도등기가 발생하는 과정
건물을 짓기 전(집합건물의 대지사용권으로 성립되기 전)에
토지등기부에 소유권 제한에 관한 권리 및 채권(가처분, 예고등기, 가등기, 가압류 등) 또는 소유권 이외의 제한물권(저당권 등)이 있는 경우
토지와 건물의 권리관계가 일치하지 않으므로 이러한 사실 등을 표시하기 위하여,
집합건물등기부의 표제부 대지권의 표시 오른편에 '토지별도등기 있음'을 등기하게 됩니다.
그리고 이 토지별도등기 채권자등은 대지권으로 공유등기되기 전(대지사용권이 성립하기 전)에 등기된 채권이므로, 각 대지권자에 대하여 공동저당권과 유사한 지위에 놓이게 됩니다.
토지별도등기된 집합건물 매각 실무
토지별도등기된 집합건물이 경매로 매각되는 경우,
토지별도등기 채권자로 하여금 대지권에 해당하는 비율만큼 배당요구하도록 하고, 이 경우에는 배당받고 소멸됩니다.
그러나 토지별도등기가 있는 아파트가 일반 매매 또는 경매절차에서 배당요구를 하지 않은 경우에는 매각으로 소멸되지 않을 수도 있습니다.
이러한 이유로 토지별도등기가 있는 부동산이 경매절차가 진행되는 경우, 경매법원은 토지별도등기가 있는 토지의 등기부 제출을 요하는 명령을 내리게 됩니다.
