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펜타프라퍼티대부 이창기 대표이사(법학박사)님
세입자 미동의 건 경매절차상 문제점과 대응 방안
선순위 세입자가 있는 경우의 대출
선순위 세입자가 있는 경우에도 담보가 우량하다면 대출을 실행하시는 경우가 많습니다. 특히 2018년부터 2020년까지 많이 취급했던 것으로 기억합니다.
그러나 선순위 세입자 미동의 대출의 경우, 보증금 및 계약서의 실체와 실거래 존부 등에 관한 확인이 누락되어 사고가 많았습니다.
이후 많은 대부업체들이 선순위 세입자의 동의가 없는 대출은 많이 취급하지 않게 되었습니다. NPL 업체들도 가급적이면 매입하지 않습니다.
다만, 돈을 빨리 내보내야 하는 업체의 입장에서는 선순위 세입자 미동의 건들을 취급할 수 밖에 없는 상황도 있습니다. 특히 근래에 미동의 건들을 다시 취급하는 모습들이 많이 보이는 것 같습니다.
미동의 건은 경매절차에서 문제가 발생한다.
선순위 세입자가 있는 경우의 대출은 대부분은 미동의 대출입니다.
실질적으로 세입자에게 동의를 받는 것 자체가 힘들고, 동의를 하더라도 임대차계약서 및 확정일자부여현황 등은 얼마든지 조작이 가능하기 때문에 신뢰하기 어렵습니다. 따라서 선순위 세입자가 존재하는 경우에는 서류의 진위 확인이 중요하고, 더 나아가 세입자와 채무자의 확인 절차까지 밟으면 안전한 편입니다.
그러나 문제는 경매절차에서 발생합니다.
모든 서류를 확인하고, 후속적 보완절차까지 갖추어 대출이 실행되었다고 하더라도, 경매절차상 배당요구를 하지 않으면 '인수'라는 위험이 발생합니다.
따라서 입찰자가 세입자의 보증금을 명확하게 파악할 수 없는 '미상'의 경우, 경매 절차도 늦어지고 심리적인 저항으로 입찰가격 또한 낮아지는 것이 보편적입니다.
채무자 또는 세입자가 직접 낙찰받을 계획이 없다면 왜 신고를 하지 않을까요?
채무자 입장에서는 낙찰가가 낮으면 잔존채권이 발생하기 때문에 득이 될 것이 전혀 없습니다.
채권자의 대응 방안
경매절차가 늦어지는 건 채권자가 문건/송달내역을 확인하고 경매법원 등에 적절히 조치하면 해결될 사항이나, 입찰이 되지 않아 배당절차가 늦어지는 건 채권자가 해결하기 불가능한 부분이 많습니다.
선순위 세입자의 보증금과 월세가 명확한 데 신고를 하지 않는다면 채권자는 어떤 조치를 취해야 할까요?
- 임차인이 배당요구종기 이전에 퇴거했을까? 대부분은 해당 사항 없음
- 배당요구 시기를 놓쳤을까? 본인이 낙찰 받을 생각이 아니라면 해당 사항 없음
- 형사고발 해야 하나? 형사고발 대상도 아니고, 번거로운 일
- 연락을 해 보아야 하나? 연락해서 사정해도 들어줄 이유가 없다.
결국 각 경매정보지에 제보를 하는 수 밖에 없습니다.
가장 편하고 가장 빠릅니다. 실제로 제보 이후에 유선 문의가 많이 왔습니다.
단 여기서 주의할 점은 구체적인 내용을 밝힐 수는 없다는 점입니다. 개인정보보호 때문에 문제가 될 수 있는 소지를 만들 필요가 없기 때문입니다.
경매정보지에 제보한 내용 선에서 실무상 필요한 대략적인 내용만 알려주고, 서류 일체 원본과 계약에 관한 확인은 경매법원에 제출하였으니, 낙찰 후에 확인하는 것으로 조치합니다.
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