매각허가결정에 대하여 채무자 및 소유자가 하는 항고의 실익 💻UPGRADE
10월 17일부터 내용증명 대신 전자문서 보내세요!
개인채무자보호법 시행에 따라 통지 의무가 강화되었어요.
통지 의무 강화에 따라 통지가 '도달'한 것을 확인하는 것이 굉장히 중요해졌어요. 도달한 날을 기준으로 10영업일 이후부터 기한이익상실 처리 및 경매 신청을 할 수 있기 때문이에요.
지금까지는 내용증명이 반송되지 않으면 도달한 것으로 간주하는 판례에 따라 업무를 하셨을거에요. 그런데 실제로 내용증명 도달률은 30% 수준에 불과한다고 해요. 설명회 질의응답에서 나온 이야기에 따르면, 법률 시행 이후에는 현재 하고 계시는 것처럼 내용증명 보내고 경매신청까지 했는데, 채무자가 내용증명 반송처리를 하면, 직접 경매를 취하하시고 다시 통지부터 하셔야 한다고 해요.
현재까지 발표된 내용을 기반으로 대표적인 통지의무를 요약해봤어요. |
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기한이익상실 예정 통지
- 기한이익상실 예정 통지: 대출 금액이 3천만원 미만인 채권의 경우, 기한이익상실예정일의 10영업일 전까지 통지 필요
- 기한이익상실일: 10영업일 전까지 도달한 경우, 예정일에 기한이익을 상실하고, 그 전에 도달하지 않는 경우 통지가 도달한 날로부터 10영업일이 지난 날부터 기한이익을 상실
- 통지가 2회 이상 반송되는 경우 또는 등기사항증명서 및 주민등록표에 주소가 적혀있지 않고 주소를 법원에 신고하지 않은 경우 등 연락처를 확인할 수 없어서 통지할 수 없는 경우에는 금융회사의 인터넷 홈페이지에 게재하여 통지 갈음 가능(이 경우 게재한 날로부터 10영업일이 지난 날을 기한이익상실일로 본다).
(cf. 저당권 및 질권 등으로 담보된 담보 대출인 경우, 개인채무자보호법 제6조제5항의 채무조정 요청에 따른 기한 이익 상실 처리 지연은 예외)
주택경매 예정 통지
- 주택 경매 예정 통지: 채무자가 전입신고하여 거주중이면서 주택 가격이 6억원 이하인 경우, 주택경매 신청 예정일의 10영업일 전까지 통지 필요
- 이 때 경매 신청 예정일은 연체가 발생한 날로부터 6개월 이후부터 가능.
- 기한이익상실 예정 통지와 마찬가지로 10영업일 전까지 도달했다면 경매신청 예정일에 경매 신청이 가능하고, 도달하지 않았다면 통지가 도달한 날로부터 10영업일이 지난 날부터 경매 신청이 가능
- 6억원의 기준? KB 일반 평균가 또는 한국부동산원의 층별호별 격차율 지수로 산정한 가격을 따르고 그것이 없는 경우 감평법인의 감평가 기준
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금융당국은 통지 의무를 강화한 대신에 업무 편의를 개선해주고자 전자문서를 허용해줬어요. 전자문서는 내용증명보다 저렴하고 도달률이 무려 90% 수준으로 매우 높아요. 그리고 채무자가 확인하는 즉시 도달했다는 사실을 확인할 수 있어요.
단, 이는 여러분들이 문자 또는 이메일로 보낸다거나 카톡으로 보내서 1이 사라지는 등의 문서를 말하는 것은 아니에요. 공인전자문서중계업자를 통해서 보내는 전자문서만 인정해줍니다.
론프라는 최근 공인전자문서중계업자인 KT, SKT, LGU+와 전자문서 업무 제휴 계약을 체결했어요.
이를 통해 론프라를 활용하는 금융기관에서는 이통3사를 통해 전자문서를 발송할 수 있어요. 채무자들은 신뢰도가 매우 높은 이동통신사의 번호로 날아오는 전자문서 확인 문자를 받아보게 되고, 열기 전에는 어떤 내용인지 모르기 때문에 대부분 열어볼 가능성이 높아요. 이를 통해 여러분들은 안전하게 기한이익상실 처리 및 경매 신청 등 채권회수 조치를 이행하실 수 있어요.
특히 금융기관에서 종사하며 많은 사례들을 겪어 보신 분들이라면, 이것이 단순히 업무 편의 개선 수준이 아니라 운영의 안정성에 크게 기여할 것이라는 것을 아실거예요. 저희는 법률 대응에 집중하며, 관련한 많은 문의사항을 기다리고 있겠습니다! |
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시중은행들이 대출모집인을 통한 대출 취급 중단
주요 시중은행들이 가계대출 관리를 위해 대출모집인을 통한 대출 취급을 앞다퉈 중단하기로 했어요. 대출금리도 재차 인상 중이에요.
신한은행은 9월 27일부터 대출모집인을 통한 주택담보대출과 전세자금대출, 집단잔금대출의 대출모집인 접수를 한시적으로 중단해요. 9월 10일부터 수도권에서 모집인 대출을 막은 데 이어 대출 제한 지역을 전국으로 확대하는 것이에요.
우리은행도 다음 달 중순부터 연말까지 전국에서 대출모집인을 통한 주담대와 전세대출, 입주자금대출 등을 중단하기로 했고, NH농협은행은 거래 중인 대출모집법인의 이달과 다음 달 월별 대출 한도가 소진됨에 따라 다음 달 말까지 대출모집인을 통한 대출이 사실상 중단된 상태라고 해요. 5대 은행 중 KB국민은행과 하나은행만 대출모집인을 통한 대출을 중단하지 않았어요.
참고로 현재 은행권에서는 주택담보대출의 절반 가량이 대출모집인을 통해 이루어지고 있어요. 대출모집인을 통한 비중이 이렇게 늘어난 이유는 은행의 영업점 폐쇄로 인한 영향과 마케팅 효율성 때문이에요.
물론 대출모집인을 통한 대출이 중단되더라도 각 은행 영업점에서는 대출을 받을 수 있어요.
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💌 2024년 9월 넷째 주 금융 시장 동향 💌
미국의 실업수당청구건수가 5월 이후 최저치를 기록하며 예상치를 하회하며 고용 안정화를 보였고, 사우디가 증산 계획을 발표하며 유가가 3% 급락했어요. 물가 하방 압력이 금리의 상승폭을 제한했어요.
이외 특별한 재료가 없는 가운데, 한국 시장에서는 신성환 금통위원이 가계부채 및 주택 가격 상승 모멘텀의 확실한 둔화를 기다리기에 경제가 좋지 않음을 시사하며, 주택 시장을 고려하지 않았다면 7월에 금리를 인하 의견냈을 것이라 발언한 영향으로 주요 시장 금리가 하락했어요.
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펜타어드밴스대부 이창기 대표이사(법학박사)님
매각허가결정에 대하여 채무자 및 소유자가 하는 항고의 실익
매각허가결정에 대한 항고는 실무상 주로 채무자나 소유자가 하는 경우가 많습니다.
그런데 그 항고 이유가 받아들여지지 않을 가능성이 많기 때문에 항고보증금을 몰취 당할 가능성이 많음에도 불구하고, 이를 적극적으로 이용하는 채무자나 소유자가 점차 늘어나고 있습니다. 그 이유를 살펴보겠습니다.
1. 즉시 항고가 사실상 집행정지의 효력이 있다.
매각허가결정 또는 불허가결정은 확정되어야 효력이 있으므로(민사집행법 제126조제3항), 즉시 항고가 제기되면 집행법원은 대금지급이나 배당기일을 지정 및 실시할 수 없습니다.
집행법상의 즉시항고에는 집행정지의 효력이 없으므로 즉시항고의 제기에도 불구하고 경매절차를 속행하여야 하는데, 유독 매각허가결정에 대한 즉시항고를 할 경우에는 대금지급기한을 지정할 수 없어 매각허가결정이 확정될 때까지 경매절차를 진행할 수 없습니다.
2. 항고 보증금을 돌려받는 방안이 있다.
채무자나 소유자의 즉시항고가 기각되어 항고보증금이 몰수되었다고 하더라도, 매수인이 매각대금을 납부할 때까지 채무자나 소유자가 경매신청채권자의 청구금액을 전액 변제하고 집행취소서류를 제출하는 경우, 경매절차가 취소되므로 항고보증금을 돌려받을 수 있습니다.
즉, 매각허가결정에 대한 항고의 보증으로 담보를 제공한 후 항고가 기각되었더라도 집행취소서류가 제출되어 집행이 취소되는 경우 항고인은 보증금을 반환받을 수 있고, 그 절차는 집행취소결정정본을 첨부하여 공탁물회수청구를 하면 됩니다(행정예규 제145호).
따라서 채무자나 소유자가 경매신청채권자의 채권을 변제할 시간을 좀 더 갖고자 하는 경우, 즉시항고를 통하여 경매절차를 사실상 정지시킨 다음, 즉시항고의 기각으로 몰수된 보증금도 나중에 집행취소서류를 제출함으로써 돌려받는 것입니다.
그러나 실무상 위와 같은 과정을 거쳐 변제하는 경우는 거의 없습니다. 실제 변제할 의사가 있다면 경매기일이 지정되면서 미리 신청채권자에게 연락오는 경우가 대부분을 차지합니다.
실제 사례와 함께 자세한 내용을 보시려면 대표님의 블로그을 확인해주세요!
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