1. 강제경매의 장단점
잘 아시다시피 임의경매의 권원(법률적으로 정당화하는 근거) 근저당권입니다. 강제경매의 권원은 근저당권(물권)을 제외한 채권으로 진행하는 경우를 말합니다. 주로 사인 간의 소송, 신용카드·할부·사업자대출·구상권·임차보증금 등이 해당합니다.
경매입찰자의 관점에서는 강제경매는 달갑지 않습니다. 대부분 금액이 적고, 경매과정에서 합의보고 취하하는 경우가 많기 때문입니다.
그러나 채권자, 특히 근저당권자의 입장에서 보자면, 강제경매냐 임의경매냐를 떠나서 다른 채권자가 경매를 신청하면 여러 이득이 발생합니다.
1. 우선 근저당권자에게 지급해야 하는 이자만 연체하는 것이 아니라, 다른 채권자의 이자도 연체하고 있으므로 중도상환의 가능성이 거의 없습니다.
2. 경매신청 비용이 별도로 지출되지 않아 실무상으로 가장 큰 이득입니다.
반면 취하될 우려가 많고, 특히 선순위 채권(물권)의 금액이 감정평가액 또는 유찰 후 매각가에 달하지 않을 경우 무잉여기각의 우려가 많다는 단점이 있습니다.
2. 중복경매를 신청해야 할까?
물론 중복경매를 신청하면 무잉여기각을 방지할 수 있으나, 중복경매 비용은 환급대상이 아닙니다(선행경매의 진행에 이익을 제공하면 환급된다고는 하는데 그런 경우는 없습니다). 실무상 가장 큰 손실이죠.
경매사건에 대해 유찰 후 무잉여기각이 되는 시점을 예상했으나, 중복경매를 신청해도 원리금 회수를 충족할 수 있을까?라는 고민이 드는 상황이 많습니다.
채권 매입 시점에는 시세를 제대로 판단했더라도, 그 이후에 다양한 일들이 벌어질 수 있으니까요. 결국 채권자의 입장에서는 근저당권을 보유하면서 발생하는 손실을 감안하더라도 시세 상승을 기다리는 선택을 하게 됩니다.
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