전세권을 설정해야 하는 부동산의 종류👊👊

전세권 설정은 가장 임차인이 전입하는 것을 원천적으로 막을 수 있는 기재가 아니다.

2024. 7. 28.

서울 2분기 빌라 경매 4259건 '역대 최다'…전세사기 여파

지지옥션에 따르면 올해 2분기 서울의 빌라 경매 건수가 처음으로 4000건을 돌파하여 4259건으로 집계되었어요. 분기 기준으로는 역대 최다 수준이에요. 다행히 주택도시보증공사(HUG) '든든전세주택' 사업 시작 이후 낙찰률은 점차 개선되고 있어요.
2분기 빌라 경매 매각 건수는 1096건으로 낙찰률은 25.7%를 기록했어요.

올해 월별 빌라 경매 건수는 1월 1290건, 2월 1182건, 3월 1048건, 4월 1456건, 5월 1485건, 6월 1204건, 7월 1317건(24일 기준) 등 꾸준히 1000건을 상회하고 있어 3분기 경매 건수가 더 늘어날 수 있어요.

HUG가 임대인을 대신해 임차인에게 전세금을 되돌려 주고, 경매를 신청한 주택을 직접 낙찰받아 공공임대주택으로 공급하는 든든전세주택 사업이 5월부터 시작되면서, 시행 전 10%대 초반에 불과했던 빌라 낙찰률이 많이 개선되었어요. 지난 6월에는 낙찰률이 32.6%까지 올라왔어요. HUG가 3개월간 982호 낙찰받은 영향이에요.

경매 건수가 늘어나고 있는 것은 대부업체 입장에서 매각기일이 늦게 잡힐 수 있는 뉴스에요. 원리금 회수 시점이 늦어질 수 있다는 점을 감안하여 대출을 안전하게 실행할 필요가 있어요.

덧붙여 올해 10월에 시행될 개인채무자보호법에 따라, 연체 후 6개월까지 경매 신청이 유예되는 조건(전입 신고 후 실거주 중인 6억원 이하 주택)에 해당하는 건도 원리금 회수 시점에 대한 판단을 조금 더 보수적으로 하셔야 한다는 점을 잊지 마세요!

💌 2024년 7월 넷째 주 금융 시장 동향 💌

미국의 2분기 GDP 성장률은 전기대비 연율로 2.8%를 기록하며 월가의 예상치인 2.0%를 크게 상회하며 경기 둔화에 대한 우려 불식시켰어요.(cf. 지난 1분기 1.4%)

그럼에도 불구하고 지표가 발표된 이후 CME FedWatch로 집계된 9월 기준금리 결정에 대한 예상 분포는 거의 100% 확률로 25bp 인하를 전망했는데요.

이는 미국 2분기 PCE 가격지수가 전분기 대비 둔화되는 흐름 기록하는 등 물가가 안정된 덕분이에요. 고성장에도 불구하고 시장 참여자들이 금리를 인하할 때라고 보는 이유는 물가안정이 중요하다는 것을 인정했기 때문이에요. 2022년 3월부터 진행된 강력한 금리 인상의 핵심 논거가 물가였고, 이제는 물가가 안정되었다는 거죠.

반면 미국 중장기물 국채 금리가 상승한 것은 미국 재무부가 중장기물 국채 바이백 입찰에 접수된 매도 주문을 전액 거절한 영향이에요.

국내 2분기 GDP는 전분기 대비 0.2% 하락하며 예상치(+0.1%)를 대폭 하회했어요. 내수의 성장 기여도가 전분기 +0.3%p에서 -0.1%p로 마이너스 전환하며 내수 경기 둔화를 확인했어요. 이에 국고 3년 금리는 3.02%를 터치하며 연저점을 경신했어요.

그렇지만 국내 기준금리 인하를 기대하기에는 어려운 요건들이 여전히 많아요.

- 경제부총리는 장마의 영향으로 7월 물가 반등한다고 언급했어요.

- 8월 태풍과 9월 추석까지 농산물 가격에 대한 우려와 가스비 요금 인상 등 물가의 불확실성이 큰 상황이에요.

- 계속해서 1300원 후반대에서 등락하는 원달러 환율과

- 서울 주요 지역 위주로 상승 중인 부동산 가격도 금리 인하에는 부담 요소에요.

👨‍🏫KNOWHOW

펜타어드밴스대부 이창기 대표이사(법학박사)님

대출 취급 시 전세권을 설정해야 하는 부동산의 종류

1. 대출 취급 시 전세권을 설정하는 이유와 효과

대부업체는 주로 후순위 주택담보대출을 취급합니다. 후순위로는 일반 시중은행처럼 '방뺴기'를 해 버리면, 실행할 수 있는 대출 한도가 크게 줄어들어 대출 상품의 경쟁력을 잃게 됩니다.

그런데 방빼기를 하지 않고 대출이 나간 상황에서, 부동산 소유자가 소액임차인 최우선변제를 악용하기 위해 '가장 임차인(주로 지인)'을 전입시키는 경우, 대부업체는 배당손실이 발생할 수 있습니다. 이것을 방지하기 위해 전세권을 설정합니다.

그러나 이는 가장 임차인이 전입하는 것을 원천적으로 막을 수 있는 기재라고는 볼 수 없습니다. 전세권이 설정되어 있어도 가장 임차인은 물론, 진정한 임차인도 전입은 할 수 있고 배당요구도 할 수 있습니다.

결국 이런 일이 발생하면 배당배제 등으로 해결할 수는 없고, 배당이의 소송으로 가장 임차인이라는 것을 소명해야 합니다. 전세권 설정은 대부업체가 배당이의 소송 절차에서 우위를 차지할 수 있는 수준에 불과합니다. 설정비용이 추가로 발생(NPL 업체의 경우 이전비용)하므로 실익이 없다고 봅니다.

2. 그럼에도 불구하고 왜 설정할까?

위의 이유에 더하여 관행적으로 설정하는 경우가 많습니다. 특히 대부시장에 처음 진입한 신규 업체의 채권에서 더 많이 보입니다.

그들의 선택이라기보다는, 중개업자의 권유가 다수를 차지할 것이라 봅니다. 시장에 처음 진입한 신규 업체 입장에서는 물건을 수배하고, 자서를 진행하는 것을 전적으로 중개업체에 의존할 수밖에 없기 때문입니다. 실익 여부와 그 효과를 떠나서 신규 업체가 정보를 취득할 수 있는 유일한 통로가 중개업체이기 때문입니다.

3. 전세권을 설정해야 하는 부동산의 종류

차후의 문제 발생 소지를 줄이기 위해서 전세권을 설정해야 하는 부동산의 종류는 정해져 있다고 봅니다.

- 공부상 방이 아니더라도 실제로는 거주할 수 있게끔 수 개의 공간으로 나누어져 있는 경우 또는 여러 층으로 구분된 근생 혹은 다가구의 경우, 그 전체가 공실일 때

- 선순위 근저당권 없이 단독으로 실행할 때

해당 내용을 구체적인 사례와 함께 보시려면 대표님의 블로그를 확인해주세요!