📌대화 내용의 맥락을 제대로 전달하기 위해,
최대한 표현을 그대로 살려서 정리했습니다.
💬”대화 내용”
나 : 혹시 어떻게 부를 축적하셨는지 알 수 있을까요?
자산가 : “급조정기 때마다 대량 매수했어요."
나 : “그럼 이번 2022년 급락에도 사셨나요?"
자산가 : ”몇 년 전부터 팔기 시작해서 압구정현대 빼고는 다 팔았어요."
이번엔 다르게 판단하신 이유가 무엇인지 여쭤봤어요.
그때부터 80대라고는 믿기지 않는 총명한 눈빛을 하며 쏟아내 주시는 인사이트를
받아들이느라 정신이 없었습니다.
⭕️아래에는 말씀 주신 인사이트 3가지를 평어로 정리했습니다.
1. 부동산의 국가 경제성장의 *알파(α)이다.
과거 우리나라는 빠르게 성장했고, 경제에 위기가 닥쳤을 때에도 그 위기를 이겨내고 나면, 경제가 다시 빠르게 성장할 가능성이 선명했다. 그래서 좋은 지역의 부동산을 싸게 사서 돈을 벌 수 있었다.
그런데 앞으로는 우리나라 경제 성장에 대한 불확실성이 크다. 이미 미국처럼 훨씬 큰 나라보다 경제성장률이 낮지 않은가. 과거 우리나라는 경제성장률이 나오니깐 S&P500도 이겼다. 그땐 미국 자산의 거래 비용이 비싸기도 했다.
2040년대에는 우리나라 경제 성장률이 0%에 수렴할 가능성이 높게 점쳐진다. 그렇다면 좋은 지역의 부동산을 골라서 *아웃퍼폼 하더라도 별 의미 없는 수익률이 나올 것이다. 굳이 좋은 지역의 부동산을 고르는 수고로움을 할 필요가 없다.
*알파: 시장 성장률과 무관하게 추가로 성장하는 비율을 말합니다. 즉, 위 맥락에서는 부동산 투자는 국가 경제 성장률보다 조금 더 나은 수준의 수익률을 얻을 수 있다 정도로 이해하시면 됩니다.
참고로 '베타'는 알파와는 달리 시장 수익률에 얼마나 민감한가를 말합니다.
*아웃퍼폼: 시장 성장률보다 더 많은 수익률을 내는 투자를 평가하는 말입니다. 주로 알파가 양수(+)인 경우를 말합니다.
2. 서울 핵심지는 희소성으로 접근해야 한다.
서울 핵심지는 *IRR로 접근할 게 아니다. 압구정현대는 한국의 비트코인이다.
비트코인 가격이 앞으로 어떻게 될지 궁금하니까 조금 사두는 것처럼, 한국에서 가장 상징적인 부동산을 사두는 셈이다.
*IRR(내부수익률): 이론적으로는 투자 기간 동안의 현금흐름을 현재 가치로 환산한 값이 투자금과 같아지게 만드는 할인율입니다. 어려우시다면 그냥 수익률이라고 생각해주시면 됩니다!
3. 부동산은 거래 비용이 정말 높은 자산이다.
거래 수수료, 매수자 탐색비용, 세금 등 부동산의 거래 비용이 크다는 것은 잘 알고 있을 것이다. 앞으로의 국가 경제 성장을 고려했을 때, 핵심지역을 제외하고는 이자 충당도 제대로 안 될 것이다.
부동산 투자의 핵심을 찌르는 인사이트를 들은 후, 하나 더 궁금했던 점은 부동산 판 돈의 투자처였어요. 그에 대한 답변도 너무 쉽게 말씀 주셨습니다.
"(웃으며)채권 관심 있어서 윤석씨한테 물어보러 온 거잖아요"
지금은 미국 주식과 국내 채권으로 자산을 배분하고 계시다고 하는데요.
각각을 선택하신 이유도 명쾌했어요.
국내 주식이 아니라, 미국 주식을 고른 이유
- 미국이 한국의 경제 성장률을 앞지르는데,
- 1등의 프리미엄도 있다.
- 주주 환원도 잘한다.
채권은 왜 미국이 아니라 국내를 택하셨나?
- 안전자산 배분을 위해 채권을 선택하는 것인데,
- 해외 채권은 환율 위험에 노출된다.
고수는 구구절절한 이유가 필요 없는 것 같아요.
부동산 상승론자분들을 위해 덧붙이자면, 특정 지역의 일부 부동산은 오를 수 있다고 하십니다. 그런데 이 분처럼 자산 규모가 일정 금액 이상을 초과하면, 그런 부동산만을 살 수는 없기 때문에 시장 성장률을 고려할 수밖에 없다고 하셨어요.
부동산 하락을 전망한다기보다는 위험 대비 수익률이 다른 투자처에 비해 아쉽다는 뜻이에요.
