매각기일 전에 경매절차를 취하해야 하는 이유

매수신고 있은 뒤에 경매신청인이 경매를 취하하는 방법

2024. 5. 19.

한국부동산원에서 확인할 수 있는 서울 아파트 전세가격지수를 보면 작년 5월 셋째 주부터 지금까지 단 한 주도 빠짐없이 상승하여 연간 지수가 5.19% 상승했어요. 최근 서울 아파트 전세 매물은 1년 전보다 4분의 1 정도 수준으로 줄었어요. 공급이 부족한 상황이고, 당분간 입주 물량이 계속 줄어들 예정이기 때문에 당분간 전세값 상승세는 지속될 것으로 예상해볼 수 있어요.

하지만 시장참여자들은 지금의 전셋값 상승이 아직 매매가를 밀어 올릴 상황은 아니라는 의견이 많아요. 전세 과열 상황은 아니라는 것이 근거에요. 최근 1년간 5% 수준으로 상승하기는 했으나, 그 전 8개월 사이에 20% 급락한 상태이기 때문이에요.

또한 현재 서울 아파트의 전세가율이 53% 수준에 머물고 있는데요. 전세를 끼고 집을 사는 갭투자자들이 일반적으로 전세가율 60% 넘어야 움직이기 시작해요. 그래서 아직은 전셋값이 집값을 올릴 수준은 아니라는 판단이에요.

그래도 서울 외 전국적으로 집 값이 오르고 있다는 소식이 들려오고 있어요. 올해 1분기 울산지역 아파트 매매건수와 거래액이 지난해보다 20% 넘게 올랐고, 부산아파트 월간 전세가 23개월 만에 상승전환했어요.

💌 2024년 5월 셋째 주 금융 시장 동향 💌

미국 소매판매 지표가 전월과 비슷한 수준을 기록하며 시장 예상치(+0.4%)를 크게 하회했어요. 미국의 소비가 둔화되는 모습을 보인 것인데요. 이에 시장 참여자들의 기준 금리 인하 기대가 연 2~3회 수준으로 상향되었어요(연방기금 선물 기준).

👨‍🏫KNOWHOW

펜타어드밴스대부 이창기 대표이사(법학박사)님

매각기일 전에 경매절차를 취하해야 하는 이유

경매신청을 취하하는 방법

경매신청 후 매각기일에 적법한 매수신고가 있기 전까지는 경매신청인이 언제든지 경매신청을 취하할 수 있고, 경매신청이 취하되면 압류의 효력이 소멸하여 경매절차가 종료됩니다(민사집행법 제93조제1항).

대부분의 경우, 매수신고가 있은 뒤에는 경매신청인의 의지만으로 경매신청을 취하할 수 없습니다. 이는 최고가매수신고인, 차순위매수신고인, 매수인 등의 법률적 이익을 침해하고 경매절차를 불안정하게 만들 수 있기 때문입니다.

따라서 매수신고가 있은 뒤 경매신청을 취하하고자 한다면, 최고가매수신고인 또는 매수인과 차순위매수신고인의 동의를 받아야 취하의 효력이 생기도록 하고 있습니다(민사집행법 제2항).

여기서 주목할 점은 매수신고가 있은 뒤에도 경매신청을 취하할 수 있는 경우가 있다는 것입니다. 매수신고만으로 최고가매수신고인이나 차순위매수신고인이 정해지는 것이 아니기 때문입니다. 집행관이 매각기일에 최고가매수신고인이나 차순위매수신고인을 정하기 전에는 최고가매수신고인이나 차순위매수신고인이 없는 상태입니다. 그러므로 매수신고가 있더라도 최고가매수신고인이나 차순위매수신고인이 정해지는 매각기일 전에는 경매신청인이 단독으로 경매신청을 취하할 수 있습니다.

민사집행법 제93조제2항

매수신고가 있은 뒤 경매신청을 취하하는 경우에는 최고가매수신고인 또는 매수인과 제114조의 차순위매수신고인의 동의를 받아야 그 효력이 생긴다.

▶ 최고가매수신고인: 경매절차가 끝까지 진행될 것을 예상하고 그 경매절차에 개입하여 경매절차의 매각조건에 따라서 그 부동산을 매수하려고 매수신고를 한 사람 중 집행관으로부터 최고가매수신고인으로 부름을 받은 사람

▶ 차순위매수신고인: 최고가매수신고인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 아니하면, 자기의 매수신고에 대하여 매각을 허가하여 달라는 취지의 신고를 하여 집행관에 의해 차순위매수신고인으로 정해진 사람(민사집행법 제114조·제115조)

경매취하에 따른 법률적 이익 침해 판단의 배경

최고가매수신고인과 차순위매수신고인은 매수신고를 할 때에 최저매각가격의 10분의 1을 매수신청의 보증으로 제공하였고(민사집행규칙 제63조), 다른 매수신고인들과는 달리 매각기일이 종결되더라도 즉시 매수신청의 보증을 반환받을 수 없습니다(민사집행법 제11항).

그 대가로 매각허가결정을 받아 대금을 납부하거나, 또는 최고가매수신고인이 대금을 지급하지 않으면 같은 절차를 거쳐 매각목적물의 소유권을 취득하는데 대한 법률상 이익을 가지고 있는 것입니다.

그러므로 경매신청인이 신청을 취하하였다는 이유로 경매절차가 취소되어 버리면 매각목적물을 매수하려던 기대가 무산되고, 뒤늦게 매수신청의 보증만 되찾아가야 하는 결과가 되어 법률상 이익을 침해받는 것입니다.

따라서 최고가매수신고인과 차순위매수신고인이 생긴 뒤에는 경매신청인 단독으로 경매신청을 취하할 수 없고 이들의 동의를 받도록 한 것입니다.

해당 내용을 구체적인 사례와 함께 보시려면 대표님의 블로그를 확인해주세요!

※ 요청 주시지 않았는데 감사함에 하는 홍보

항상 론프라레터에서 대부 실무 노하우를 공유해주시는 이창기 대표님께서 6월 말에 오프라인으로 대부업과 NPL 매입·매각 실무 강의를 하실 예정입니다.