소유현황과 실제 점유현황이 다를 때 대처 방안

정말 2030세대는 영끌*해서라도 집을 사고 있을까요?

＊영끌: 영혼을 끌어모으다의 줄임말로, 가능한 최대 한도로 대출을 받는 것을 의미

한국부동산원에서 발간하는 학술지 ‘부동산분석’ 최신호(4월)에 ‘2030세대 영끌에 대한 실증분석’이라는 논문이 발간됐어요. 여기서 재미있는 결과는 집값이 상승했던 시기인 2020~2022년 서울에서, 3억원이 넘는 집을 구매한 2030세대 중에 총부채원리금상환비율(DSR) 40%(매년 갚아야 할 원리금 상환액이 소득의 40%) 이상을 조달한 영끌 사례는 3.8%에 불과한 것으로 나타났어요.

연구 결과에서 영끌 기준의 대상 범위를 다소 넓혀 DSR 30% 이상으로 확대하면 2030세대 영끌 매수자는 14.7%로 늘어나지만, 반대로 더 줄여 DSR 50% 이상으로 축소(2금융까지 활용)하면 1.3%로 급격히 감소한 결과를 볼 수 있어요(상단 표)

즉, 청년층에서 무리하게 영끌을 통해 집을 산 사례는 극히 드물다는 거에요.

홍정훈 한국도시연구소 연구원과 임재만 세종대 교수는 함께 연구한 논문에서 당시 널리 퍼져 있던 청년 세대의 ‘영끌 담론’이 과장됐다고 주장하고 있어요. 청년 세대 내 자산격차와 부모 찬스와 같은 세대간 부의 이전이라는 현실이 '영끌'에 가려졌다는 거에요.

실제 같은 기간 2030세대 주택 구입자 중에 빚이 전혀 없는 사람 10.9%, 가족의 도움을 1억5000만원 이상 받은 경우는 19.7%로 영끌 족(DSR 40% 이상)과 비교해 각각 2.8배, 5.1배나 많았어요. 당시에는 청년층이 과도한 주택담보대출과 신용대출을 조달해 주택을 구입했다는 보도들이 많이 나왔었는데, 연구 결과와는 많이 다르죠.

대표적인 부동산 자산이전인 증여거래는 어떨까요. 한국부동산원에 의하면 증여거래가 아파트 전체 거래에서 차지하는 비중은 확연히 늘고 있어요. 2011년 전체 거래에서 증여거래 비율은 2.94%였는데, 2017년 3.68%를 거쳐 2023년 5.37%로 늘었어요. 2024년 들어서도 이런 추세는 계속되는 중이에요. 1~3월간 아파트 전체 거래는 18만8000건인데 이중 증여거래는 1만1000건으로 증여거래는 5.85%를 차지하고 있어요. 증여 신고를 하지 않고 저가거래나 부담부증여 등과 같이 깜깜이 증여를 하는 경우까지 합한다면 이 비율은 더 늘어날 수 있어요.

미국도 마찬가지에요. 올해 3월에 레드핀(Redfin)의 조사에 따르면 밀레니얼 세대와 Z세대 중 3분의 1 이상이 '부모나 가족이 증여의 형태로 계약금을 도와줄 것'으로 기대했어요. 2019년 계약금(downpayment) 조달을 위해 가족으로부터 증여를 받은 비율이 18%였지만, 2024년에는 30%를 넘었어요. 펜데믹 이후 집값은 거의 40%나 상승했으며 작년에만 7% 상승했어요. 모기지 금리 또한 급등해서 높은 소득을 올리는 청년들마저 부모의 도움을 받고 있다고 해요.

이 연구를 통해 얻을 수 있는 점은 2가지로 요약할 수 있어요.

1) 매수 주체는 2030인 경우라고 하더라도, 실제 구매는 5060의 결정에 의해 이루어지는 경우가 상당히 많다.

2) 2030세대는 위험을 감수하면서까지 주택을 매수할 만큼 의향이 높지 않다.