위 조항과 관련있는 시행령의 주요 내용은 다음 2가지입니다.
- 개인금융채무자가 전입신고를 하고 실제 거주하고 있는 주택이면서, 6억원 이하인 주택에 대해 적용
- 6개월이 지난 시점에 경매 신청 가능
이에 대한 자세한 내용은 아래의 질의응답에 작성했습니다.
Q. 법 시행 이전에 대출한 건에 대해서도 적용되나요?
A. 네 맞습니다. 2024년 10월 17일 이전에 대출을 실행한 건이라고 하더라도, 주택 경매 예정의 통지는 적용됩니다.
Q. 해당하는 채권의 경매 신청 가능 시점이 연체 발생 시점으로부터 6개월인가요. 아니면 기한이익상실 시점으로부터 6개월인가요?
A. 기한이익상실 시점으로부터 6개월입니다.
그렇기 때문에 우리는 대출 심사 과정에서 대출 한도 설정에 더욱 신중해질 필요가 있습니다.
담보가 6억원 이하이면서 채무자가 실거주 중인 주택인 경우, 실질적으로 낙찰까지 최소 1년 6개월 이상의 기간이 소요되기 때문입니다.
기존에는 연체 발생 시점으로부터 기한이익상실까지 3개월간 이자가 누적되고, 기한이익상실 후 즉시 경매를 신청하여 9개월 뒤 낙찰되는 상황을 감안하면 딱 1년치 이자가 쌓이는 것만 계산하면 되었습니다.
그러나 이제는 기한이익상실까지 3개월치 이자가 누적된 후, 경매 신청을 위해서는 6개월을 더 기다려야하고, 경매 신청 후 9개월 뒤 낙찰된다고 한다면 1년 6개월치 이자가 쌓이게 됩니다.
물건에 따라 유찰되는 상황을 감안한다면, 2년치 이자가 쌓이는 상황까지 고려해야 합니다. 채권최고액은 하던대로 150% 설정하면 문제가 없습니다. 결국 이 쌓인 이자를 다 받을 정도로 담보가 잘 매각될 수 있는 지 판단해야 합니다.
그 말은 즉, 대출 한도를 더 적게 나가야 한다는 뜻입니다. 유찰 가능성이 높고 매각가율이 낮은 주택은 LTV 60%도 부담스러운 상황이 되었습니다.
낮은 한도로 나가는 해결책 외에는 많은 NPL 업체들과 관계를 맺는 것이 좋은 해결책이 될 수 있습니다. 욕심을 조금만 덜어내면 위험 수준을 낮춰 마음이 편해질 뿐만 아니라, 복리 효과를 통해 결과적으로 더욱 큰 수익을 얻을 수 있을 것입니다.
그리고 또 다른 해결책으로는 대출 약관을 수정하시는 방법이 있습니다.
대출 계약을 체결할 때 표준약관을 쓰는 것이 아니라, 직접 작성하신 약관을 기준으로 계약을 체결하면 됩니다. 이 때 약관상 연체에 따른 기한이익상실 처리 시점을 연체 발생 즉시로 수정하시면 경매 신청 시점까지의 기간을 2개월 줄일 수 있습니다.
그리고 자주 말씀드리지만, 기한이익상실 처리를 즉시 할 수 있는 압류 사유 등 권리침해를 실시간으로 탐지하는 것이 중요합니다. 대출 금액에 무관하게 연체이자를 바로 받을 수 있을 뿐만 아니라, 채권 회수 조치 관점에서도 매우 중요해요. 전자문서를 통해 통지 도달률을 높이는 것의 중요성도 두말할 필요 없습니다.
Q. 대출 금액이 5천만원 이상이라도 적용 되나요?
A. 네 주택 경매 예정 통지는 대출 금액과도 무관합니다.
이 때 주의하실 점은 주택 경매 예정 통지 자체는 대출 원금과 무관하지만, 대출 원금이 3천만원 미만인 건에 대해서는, 채무자가 법 제8조제7항 각 호에 따른 기한까지 채무조정을 요청한 경우 채무조정의 절차가 끝나기 전에 경매를 신청하면 안된다는 점입니다.
이는 기한의 이익 상실 예정 통지와 다른 점입니다.
담보대출의 경우, 기한의 이익 상실 예정 통지 시 채무자가 적시에 채무조정 요청을 하더라도 그것과 무관하게 기한이익상실 처리를 할 수 있는데요.
주택 경매는 그렇지 않습니다.
담보대출이라고 하더라도, 주택 경매 과정에서는 채무자가 채무조정 요청 시 채무조정 절차가 끝나기 전에는 경매를 신청하면 안됩니다.
법 제3조제1항에서 기한이익상실처리에 관한 채무조정 내용(법 제6조제5항)은 적용이 제외되고 있는데, 주택경매에 관한 내용(법 제8조제7항)은 적용 제외 대상이 아니기 때문입니다.
다만 법 제8조제7항에서는 제35조에 따른 채무조정을 요청한 경우라고 명시하고 있는데, 대출 원금 3천만원 이상인 건에 대해서는 제35조가 적용되지 않습니다(법 제3조제3항). 그렇다고 하더라도 해당 상황에 채무자가 채무조정 신청이 들어온다면, 정식적으로 조정 대상 채권이 아님을 전달하고 거절한 후 경매 신청 절차를 진행하시는 것이 좋습니다. 채무자에게 불리한 행동을 할 경우, 해당 법령의 해석에 따라 문제 소지가 발생할 수 있기 때문입니다.
안그래도 요새 채무자들이 개인회생조치를 악용하는 사례가 많아서 고생하시는 분들이 많습니다. 해당하는 채권의 채무자가 채무조정 요청할 경우, 한시라도 빠르게 채무조정 절차를 밟으신 후, 주택 경매를 신청하셔야 합니다.
Q. 주택 가격 6억원 판단 기준은 뭔가요?
감독규정 제4조에서는 다음으로 규정하고 있습니다.
- KB부동산시세 일반평균가
- 한국부동산원의 층별·호별 격차율 지수로 산정한 가격
2개 가격 중 하나라도 6억원 이하라면 해당한다고 보시면 됩니다. 모호한 부분이 있는 것은 사실이나, 마찬가지로 해당 법령의 취지를 고려해보았을 때 채무자에게 유리하게 해석하는 것이 안전하기 때문입니다.
그런데 이 때 한국부동산원 가격은 다른 금융기관들에게는 제공되고 있지만, 대부업체에게는 제공되고 있지 않습니다. 이에 따라 우리는 우선 KB부동산시세 일반평균가를 기준으로 판단하시면 됩니다.
그렇다면 KB시세가 없는 경우에는 어떻게 해야할까요?
감독규정에서는 해당 금액이 없는 경우, 사무소를 개설한 감정평가사와 인가를 받은 감정평가법인의 감정평가액을 따른다고 나와있습니다.
즉, 저희는 KB시세가 없는 경우에, 이 주택의 시세가 6억원을 초과하는 주택임을 증빙하기 위해 감정평가를 받아야 합니다.
이에 따라 점점 KB시세가 없는 건들은 취급하기가 더욱 부담스러워졌습니다.
그 밖에 개인금융채무자가 경매 절차 시작을 희망하는 의사를 표시하는 경우에는 법에 따른 경매신청 예정일 이전에도 경매를 신청할 수 있습니다. 채무자와 원만한 관계를 맺어야 하는데, 현실적으로 말이 안되기는 합니다.
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