한국은행은 3월 14일 통화신용정책보고서를 통해 "각국의 자본시장 개방, 외환시장 및 교역 연계 등의 확대 추세로 미 연준 통화정책의 파급력이 과거보다 강화되었을 가능성이 있다."고 언급했어요. 코로나19, 글로벌 인플레이션 등에 미 연준이 적극 대응하면서 최근 글로벌 금융 사이클에 큰 영향을 미치는 것으로 평가했어요. Bloomberg, Goldman Sachs, Wu-Xia 작성 자료에 따르면 2019년까지 0.13에 불과했던 글로벌금융상황과 정책금리의 상관계수는 2020년 이후 0.83으로 급증했어요. 

그런 만큼 3월 21일 목요일에 예정된 FOMC에 대한 시장 전망을 준비했어요.

2월 미국 생산자물가지수(PPI)가 예상치를 상회하며 금리는 상승했어요.

국내 크레딧 시장은 강세를 보였지만, 개별적으로는 S&P가 부동산 PF 리스크를 근거로 미래에셋과 한국투자증권의 등급 전망을 부정적으로 하향 조정했어요.😢

3월 FOMC 금리 인하 가능성 낮다.

- 3월 14일 부동산플래닛의 전국 지식산업센터 매매거래 리포트에 따르면 지식산업센터 시장 불황이 계속되고 있다. 지난해 거래는 2년 전보다 60% 가까이 하락하고, 전국 최다인 경기도 거래액은 1조원대가 무너진 것으로 나타났다. 지난해 전국 지식산업센터 매매거래 건수와 거래 금액은 전년 대비 각각 33.1%, 34.1% 감소했다.

그러므로 우리는 기존 투자자로부터 더 많은 자금을 조달하거나, 더 저렴한 신규 투자자를 만날 방법을 물색해야 해요. 이는 더 높은 신뢰를 얻는 방법과 같아요. 금융에서의 신뢰는 곧 조달 비용 및 중개 비용 등 핵심적인 비용 감소로 이어지기 때문에, 가장 중요한 요소에요. 단순히 근저당권이라는 담보가 있다고 투자자로부터 신뢰를 얻을 수 있다고 생각하는 것은 오산이에요. 그들의 이해도가 낮기 때문이에요.

증권시장에서도 주주들과 투명하게 소통하는 기업이 더 높은 가치로 평가 받는 것은 당연해요. 투자자의 불확실성을 줄여주기 때문이에요. 마찬가지로 신뢰가 보강된 대부업체에게는 기존 투자자들이 더 많은 자금을 투자할 것이에요. 신뢰 구축을 단기간에 할 수는 없지만, 더 적게 신경쓰면서도 효율적으로 신뢰를 구축하고, 잠재 투자자가 많은 채널에서 소통하는 방법은 있어요. 이에 대해 다음에 자세히 말할게요!

경기 불황이 장기화되며 부실채권(NPL)이 늘어나고 있습니다. 경험이 적은 대부업체들이 물상보증 관련하여 계약서를 엉망으로 작성하여 채권 매매에 어려움을 겪고 있다고 하는데요. 이와 관련해 이창기 대표님에게 노하우 공유를 요청 드렸습니다.

보증채무는 어느 채무자가 그 채무를 이행하지 않는 경우에 이를 이행하는 것을 내용으로 하는 채무를 말합니다(민법 제428조 제1항). 그리고 보증채무를 부담하는 사람을 보증인이라고 합니다. 보증인이 제공된 어떠한 채무의 채무자가 그 채무를 이행하지 않는 경우에 채권자는 주채무자와 보증인 양자의 일반재산 전부를 자기 채권의 만족을 위하여 공취(攻取)할 수 있습니다. 대부업 실무에서는 크게 연대보증과 물상보증으로 구분할 수 있습니다.

채무자가 채무를 이행하지 않은 경우,

• 이는 과거의 관행대로 계약서를 작성하거나 기존의 계약서를 변경하지 않고 계속하여 사용할 때 빈번하게 발생하는 사례입니다.
• 등기부상 설정된 소유자와 채무자의 관계에서 당연히 물상보증을 설정하였다는 것을 누구나 알 수 있다고 하여도 계약서상 연대보증이라는 문구가 기재되어 있기 때문에 채권매입추심업자에게 매각하는 것이 불가능합니다.
• 변경되지 않은 기존의 계약서를 사용하여 대부계약을 체결해야 한다면, ’보증인‘과 ’보증채무내용‘ 등의 문구를 자필로 ’담보제공자‘와 ’담보제공‘ 등으로 수정하고 날인해야 합니다.

• 부부 중 1인이 부동산 전체를 소유하고, 소유자가 아닌 사람이 채무자가 되어 대출을 받는 경우가 있습니다. 이 때 소유자의 부동산을 물상보증하는 것이 아니라, 소유자를 연대보증인으로 설정하는 경우가 많습니다.
• 이런 경우 대부계약서에 담보제공자, 물상보증인으로 표기하지 않고 보증인으로만 대부계약을 체결한 다음 보증여부란에 ‘연대보증 합니다’ 등의 문구를 기재하면 채권매입추심업자의 매입이 불가능 합니다.

• 물상보증의 경우 그 한도에 관하여 판례(대법원 1974.12.10. 선고 74다998 판결)에 따르면 ‘근저당권에 의하여 담보되는 채권액의 범위는 청산기에 이르러 확정되는 채권 중 근저당권설정계약에 정하여진 채권최고액을 한도로 하는 것이다‘라고 판시하고 있습니다.
• 즉, 물상보증 설정 시 물상보증인이 부담해야 할 범위는 대부계약상 원금이 아니라 대부계약에 따라 설정하는 등기부상의 채권최고액입니다. 그러나 이를 간과하여 보증채무최고금액을 대부계약상 원금으로 기재하는 경우, 채무에 따라 발생하는 이자를 보증인에게 요구할 수 없습니다.

• 대부계약서 상에는 실채무자가 아닌 담보 소유자(=물상보증인)을 채무자로 작성하고, 담보의 등기부등본에는 실채무자를 등기하는 사례가 종종 발견됩니다.
  • 의도를 정확하게 파악할 수는 없으나, 대부업체가 더 수월하게 자금을 조달하기 위한 것으로 추측됩니다.
  • 실채무자의 신용상태가 좋지 않아, 질권조달처에서 질권 대출을 부결할 가능성이 높은 경우 이런 방법을 사용하는 것입니다.
• 이렇게 작성한 대부계약일 경우, 향후 실채무자가 이자를 연체하여 채권자가 경매를 신청할 때, 경매 신청 자체가 기각될 우려가 매우 높습니다.

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